Fiind o națiune de chiriași, mulți germani sunt bine informați cu privire la drepturile lor. În mod tradițional, familiile pot rămâne în aceeași proprietate închiriată timp de mulți ani și, în unele cazuri, chiar pot transmite vechile contracte de închiriere generației următoare. 

Dar pentru străini lucrurile nu sunt întotdeauna atât de ușoare. Confruntați cu un contract de închiriere lung, redactat în limba germană și plin de termeni birocratici, este posibil să nu înțelegeți pe deplin pentru ce semnați.

Pentru a înrăutăți lucrurile, dacă nu vă cunoașteți drepturile, este posibil să nu știți dacă proprietarul acționează în conformitate cu legea.

Recent, pe rețelele de socializare au apărut o serie de situații în care persoane au fost hărțuite de proprietarii lor să părăsească proprietățile. Într-un caz, un membru al unui grup Facebook pentru străini din Berlin a raportat că i s-a spus să se mute pentru ca proprietarul să poată cere o chirie mai mare pentru un nou chiriaș și a amenințat cu acțiuni în justiție.

Din păcate, astfel de situații par să fie mult prea frecvente în Germania - în special în orașele mari cu piețe imobiliare tensionate și competitive.
Vestea bună pentru chiriași este că poate fi dificil pentru un proprietar să evacueze chiriașii dintr-o proprietate. Din punct de vedere legal, acesta poate face acest lucru doar în circumstanțe foarte specifice, relatează publicația The Local.

Când poate proprietarul meu să mă evacueze din proprietate?

În general, în Germania, evacuarea poate avea loc în patru circumstanțe specifice: încălcarea contractului, încetarea contractului de închiriere, din motive profesionale sau din cauza nevoii proprietarului de a utiliza el însuși proprietatea. 

Merită să ne amintim că aceste situații nu sunt albe sau negre, iar proprietarului îi revine în continuare o mare sarcină a probei atunci când încearcă să evacueze chiriașul. 

Sfârșitul contractului de închiriere

În cazul în care contractul de închiriere prevede o dată de începere și una de încheiere, dacă este vorba despre un contract pe durată determinată, sunteți obligat prin lege să vă mutați până la data de încheiere stabilită. 

Cu toate acestea, acest lucru nu este întotdeauna clar, iar unii experți juridici spun că, dacă continuați să locuiți în proprietate și să plătiți chirie după data de expirare, poate fi implicată o nouă perioadă de închiriere. Totuși, nu trebuie să vă bazați pe acest lucru, iar dacă nu sunteți sigur, ar trebui să solicitați consiliere juridică.

Încălcarea contractului de închiriere

Principalul mecanism juridic pe care îl au la dispoziție proprietarii pentru a încerca să își evacueze chiriașii este încălcarea contractului de închiriere, care poate fi orice, de la refuzul de a plăti chiria la subînchirierea fără acordul proprietarului.

Obligațiile dumneavoastră în calitate de chiriaș - de exemplu, cuantumul chiriei, modul în care tratați proprietatea și respectul față de vecini - vor fi toate stabilite în contractul de închiriere. Acesta ar trebui să fie primul document pe care îl consultați dacă doriți să evitați orice neînțelegeri cu agentul de închiriere sau cu proprietarul. 
Totuși, în majoritatea cazurilor, cele mai frecvente încălcări ale normelor de închiriere sunt următoarele:

- întârzierea sau neplata chiriei
- subînchirierea neautorizată 
- efectuarea de renovări fără permisiune 
- locuirea cu un animal de companie fără permisiune
- ocuparea excesivă a apartamentului 
- încălcarea repetată a regulilor casei (de exemplu, perioadele de liniște)

În fiecare dintre cazurile de mai sus, proprietarul trebuie să informeze chiriașul cu privire la problemă în termen de câteva săptămâni dacă dorește să ia măsuri. În cazul neplății chiriei, contractele de închiriere pot fi reziliate fără preaviz după două luni consecutive de neplată a chiriei. 

Considerații economice

În timp ce un proprietar care spune pur și simplu "vreau să măresc chiria" nu ar fi de obicei suficient pentru a evacua un chiriaș, există unele situații în care considerentele economice joacă un rol.

Mai exact, legea prevede că, în cazul în care proprietarul suferă "dezavantaje considerabile" din cauza imposibilității de a utiliza proprietatea în alt mod, acesta ar putea fi un motiv legitim de reziliere a contractului. 

Utilizarea personală de către proprietar

În cazul în care proprietarul trebuie să utilizeze proprietatea pentru el sau pentru una dintre rudele sale apropiate, cum ar fi partenerul, frații, copiii sau părinții, acesta poate solicita ceea ce se numește Eigensbedarfkündigung: o reziliere din cauza utilizării personale. 

Este important să rețineți aici că există reguli destul de stricte cu privire la definiția rudelor apropiate, motivele pentru care au nevoie de proprietate și tipul de utilizare preconizat.

De exemplu, un proprietar nu ar putea susține că are nevoie de proprietate în scopuri de depozitare: pentru ca rezilierea să fie valabilă, ar trebui să intenționeze să locuiască el însuși în proprietate sau să aibă un membru al familiei sale apropiate care să locuiască în ea.

Care este perioada de preaviz? 

Răspunsul la această întrebare este complicat, deoarece există mai mulți factori diferiți. 

Un factor este perioada de timp pe care chiriașul a petrecut-o în proprietate, în special dacă proprietarul are nevoie de proprietate pentru uz propriu. În majoritatea cazurilor, o perioadă obișnuită de reziliere este de trei luni, dar aceasta trebuie extinsă la șase luni dacă chiriașul locuiește în proprietate de 5-8 ani și până la nouă luni dacă locuiește acolo de mai mult timp.

Ca regulă generală, trei luni este o cerință minimă, deși unii proprietari stabilesc perioade de preaviz mai scurte în contractul de închiriere. 

În cazul în care faceți obiectul a ceea ce se numește fristlose Kündigung - sau reziliere fără preaviz - proprietarul trebuie să stipuleze în scrisoarea de reziliere perioada de timp în care trebuie să părăsiți proprietatea. În aceste cazuri urgente, două săptămâni tind să fie minimul necesar. 

Ce ar trebui să fac dacă sunt amenințat cu evacuarea?

Deși primirea unei notificări de evacuare în cutia poștală este cât se poate de înfricoșătoare, este important să vă păstrați calmul și să vă analizați opțiunile.

În primul rând, ați putea dori să vă gândiți dacă proprietarul are un motiv întemeiat pentru a încerca să vă evacueze. Chiar dacă ceva pare legitim, experții juridici și consilierii de la asociația locală a locatarilor vor putea verifica mai amănunțit.

Dacă sunteți conștient că ați greșit - de exemplu, din cauza deteriorării apartamentului sau a neplății unei chirii - poate fi util să luați legătura cu proprietarul și să vă oferiți să remediați această situație cât mai curând posibil. Faptul că vă dovediți un chiriaș responsabil l-ar putea încuraja să se gândească din nou să vă arunce în stradă.

În orice caz, important este să acționați rapid pentru a încerca să rezolvați problema, pentru a evita orice escaladare ulterioară. 

Acestea fiind spuse, este important de știut că proprietarul nu are dreptul automat de a forța evacuarea și ar trebui să obțină un ordin judecătoresc înainte de a face acest lucru. 

----------------------------------------------------------

Dacă doriți să fiți notificați direct pe WhatsApp, atunci când apare o nouă știre de interes EXCLUSIV pentru românii din GERMANIA, puteți intra pe grupul de WhatsApp al cititorilor fideli StiriDiaspora accesând următorul link: 

-> https://chat.whatsapp.com/IsdGvKkdEY4JJhueZBrtNW 

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți StiriDiaspora și pe Google News